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融資渠道收緊 房企準備“過冬”
2018-10-19 08:39:44 來源: 中國證券報
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  “近期房企土地融資項目銳減,這反映了開發商新拿地、新開工項目的急劇下降。”即便是周全(化名)供職的大型信托公司,也面臨著沒業務可做的窘境。

  中國證券報記者調研了解到,多數房企認為地產行業的“春天”已經過去,并為“過冬”做好準備。一些大的房企已下調明年的土地儲備量等指標,有些甚至取消了原來的拿地計劃。同時,信托、銀行等金融機構的融資門檻不斷提高,9月房地產信托環比下降17.5%,資金凈減少近120億元。隨著融資渠道的不斷收緊和房企償債高峰的來臨,可以預計,四季度房企的資金將更為緊張。

  土地融資項目銳減

  房企土地融資項目銳減現象從9月集合信托統計數據中得以印證。用益信托數據顯示,2018年9月房地產信托規模為564.76億元,而8月這一數字為684.17億元,9月集合信托投入房地產資金凈減少近120億元,環比下降17.5%。

  這與幾個月前的房地產信托“一枝獨秀”形成鮮明對比。2018年二季度,信托資金配置到房地產領域的規模為25072.49億元,比一季度的23710.76億元增長1361.73億元,占信托資產的比重由10.99%提升到12.32%。上半年,房地產在新增信托資金配置領域中的地位不斷提升。

  一端是信托土地融資的項目銳減,另一端則是房企的謹慎態度。某信托公司資深地產信托經理趙亮(化名)表示,近期走訪調研的房企都非常謹慎,對新拿地項目持觀望態度。一是因為現在土地價格較高,二是各家房企一致預期明年地產行業形勢不如今年。

  “不能說‘寒冬’已經到來,但至少房地產的‘春天’已經過去。”趙亮坦言,幾家大房企共同的感覺是今后一兩年地產市場不會太好,很多已下調明年的土地儲備量等指標,有些甚至取消了原來的拿地計劃。

  “土地儲備量的下調表明今后兩年地產市場的供應量將大幅下降。”趙亮透露,“近幾年,居民的購房需求已提前透支,加之樓市調控政策持續收緊,未來地產市場的需求也會有所下降。”

  華創證券研究指出,1-8月,全國土地流拍數量高達890宗,并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應方面,9月住宅類供地環比下降33%,同比下降43%,其中三四線宅地供給表現最弱,預計四季度土地供應同比將大概率維持較弱狀態,甚至進一步走弱。土地成交方面,9月住宅類土地成交環比下降17%,同比下降26%,9月宅地成交在8月供給擴大前提下表現繼續低迷,其中三四線拖累更為明顯。

  機構提高房企融資門檻

  “近段時間,公司地產信托業務風控較為嚴格,主要做央企、國企之類的大品牌。”華東某信托公司地產信托經理說。

  “今年以來,公司對地產業務非常謹慎,一些激進的房地產企業堅決不碰,哪怕這些房企的排名或經營業績靠前,也不可能碰。”趙亮表示,“今年年中,公司提高了風控門檻。年初還在為房企百強提供融資,年中調整后,基本上只做房企前50強了。”

  從細分市場來說,某股份制銀行地方分行負責人表示,對于三四線城市地產項目,原來有些大型銀行還會給全國性大開發商的項目提供貸款,但近期大型銀行已經不做三四線城市的項目。主要原因是銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停后,項目風險加大。從統計數據可以看出,目前,三四線城市的房價有些回落,有些城市房價已經在下跌。

  “但是對于一些頭部房企,個別銀行最近還提高了貸款額度。”上述某股份制銀行地方分行負責人說,“從側面反映出,頭部房企的現金流也十分緊張”。

  四季度現金流料更緊張

  “近期拿地多是國企背景或已經偏保守的房企。”周全說,“大型房企要求的融資成本較低,因此,給到投資人的利率也相對較低。”用益信托數據顯示,9月房地產集合信托收益率為7.88%,較8月份的8.19%下降0.31個百分點。

  “收益率的下降,一是因為交易對手的層級提高,二是市場資金緊張,兩年期的地產信托產品不太好賣,近期銷售的多是一年期或一年半的,利率自然會低一些。”趙亮說,“但從直觀感受上講,房企的融資成本并沒有下降。”

  趙亮表示,從7、8月份開始,房企前50強在信托的融資成本已突破10%,排名靠后的企業融資成本甚至可達15%。說明房企資金緊張的狀況仍舊沒有改變。

  隨著信托公司風控門檻的提高,房企融資渠道不斷收緊;很多銀行為了提高資金使用效率,上半年就已將貸款額度提前發放;此外,有證券機構測算的數據顯示,在存續地產債中,2018年到期償付規模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍。可以預計,四季度,房企的現金流將更為緊張。

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【糾錯】 責任編輯: 高暢
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